2008年之前的北京,房價幾乎是呈環(huán)狀分布的：
二環(huán)比三環(huán)貴、三環(huán)比四環(huán)貴、四環(huán)比五環(huán)貴、五環(huán)比六環(huán)貴,無論東、南、西、北部皆是如此。
那時的北京,五環(huán)外的大部分區(qū)域基本還沒任何發(fā)展,甚至四環(huán)外的某些區(qū)域都還很落后。
在當(dāng)時的北京人看來,只要出了五環(huán),就不能稱之為“北京”了。“寧要主城一張床,不要郊區(qū)一套房”,是大多數(shù)購房人的共識。
然而,十多年過去了,這個邏輯早已崩潰,因為五環(huán)外衍生出了不少“高端住宅區(qū)”,其房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過四環(huán),甚至是三環(huán)。
以東北部為例：
望京,一個無限接近五環(huán)的地方,在老一輩人眼中,那是妥妥的郊區(qū),當(dāng)年的花家地小區(qū),就是建在一片花椒地之上。此后,人口、樓盤逐漸擴張,而相關(guān)的配套設(shè)施卻沒有跟上來。周邊交通不暢讓望京一度有了“睡城”的名號。
當(dāng)時沒有地鐵,進(jìn)城一趟單程需要一個多小時,而且,望京的路都是斜的,像迷宮一樣,方向感稍差一點的人,在望京很容易迷路。
亞洲金融風(fēng)暴之后,韓幣遭遇大貶值,越來越多的韓國人選擇到生活成本更低的中國來創(chuàng)業(yè)。
望京由于離首都機場近,房價也相對便宜,因此備受青睞。隨著時間的推移,越來越多的韓國企業(yè)落戶于此,漸漸地,各種配套都起來了。
現(xiàn)如今,望京的老破小在6-7萬,品質(zhì)高的次新房普遍在8-11萬之間,遠(yuǎn)超位置更好的酒仙橋,甚至是東北三環(huán)邊上的三元橋。
當(dāng)初買了望京的人,現(xiàn)在估計早已身價不菲。
2
北城,靠奧運會而崛起的奧森板塊,因超高綠化率、完善的配套、優(yōu)美的環(huán)境而形成了高端居住區(qū),板塊內(nèi)二手房價格在8-10萬之間。
再往西,上地、西北旺,八九十年代的老破小,價格都在7-9萬,品質(zhì)好的更不必說。比如：橡樹灣目前均價在9.6萬左右;上地佳園,均價9.3萬。
要知道,上地、西北旺,都在五環(huán)外,從位置上來說,真的是相當(dāng)偏遠(yuǎn)了�？扇思矣挟a(chǎn)業(yè)、有學(xué)區(qū)。
只要有這兩樣在,就算位置再偏,價格也不會低。而且,一旦價格上去了,就很難再下來。五環(huán)外的亦莊也是如此。
我知道,現(xiàn)在很多人依然相信所謂的“地段論”。在過去的2020年,我遇到過不少這樣的粉絲,他們買房只考慮四環(huán)內(nèi),對外環(huán)依然有很大的偏見。
但孰不知,四環(huán)內(nèi)的很多區(qū)域,在以前是“香餑餑”,但以后絕對會是“大深坑”。
東邊,無論是東三環(huán)還是東四環(huán),很多板塊價格還沒五環(huán)高：
東三環(huán)“十里河”板塊,除了“山水文園”之外,基本沒有像樣的住宅;潘家園、團結(jié)湖一帶,都是70-90年代的老破小,價格在5.5-6.6萬之間;國貿(mào)CBD,雖然地段無敵,可奈何房子太不給力,要么是商住公寓形式的住宅（建外soho之流）,要么是房齡超過三四十年的老破小,就算有個次新住宅,密度還巨高,戶型也賊差,所以價格基本都不超10萬。
東四環(huán)就更不必說了,五萬多的房子一抓一大把,4-5環(huán)交界處,就更便宜了,比如一號線沿線的四惠東以及7號線沿線的大部分區(qū)域。
如果你在東二、東三環(huán)傳統(tǒng)CBD上班,資金預(yù)算不是很充足但又想上車的話,東三環(huán)（潘家園、團結(jié)湖）、東四環(huán)（一號及7號線沿線）其實真不貴,而且通勤也方便。不過,我是真的不建議你買,這地方絕對是深坑。
南城,位于南三環(huán)邊上的角門、馬家堡、木樨園、宋家莊、大紅門、石榴莊,很多樓盤的價格只有5-6萬,而位于五環(huán)外的亦莊,價格并不比三環(huán)低多少。
3
說了這么多,想表達(dá)什么呢？
主要還是以下幾點：
一、現(xiàn)在的樓市已經(jīng)告別了一漲俱漲,一跌俱跌的時代。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能會繼續(xù)那啥,至于垃圾資產(chǎn),等待它的只有不斷失血。
二、現(xiàn)如今樓市的運行邏輯早已改變,你買房不能只看地段,覺得位置偏就直接放棄。位置偏沒關(guān)系,只要有好的規(guī)劃,只要有產(chǎn)業(yè)、有學(xué)區(qū),價格分分鐘能秒殺主城,現(xiàn)如今的望京、上地不就是最好的例子嗎？
三、千萬不要認(rèn)為地段好、有地鐵,房子是次新就能保值增值,去看看豐臺總部基地、首經(jīng)貿(mào)、六里橋你就知道保不保值了。
對于北京這個城市來說,最能穩(wěn)房價的是學(xué)區(qū),是好學(xué)校,其次是產(chǎn)業(yè),再然后是城市界面（也可以說是整體規(guī)劃）,再再然后才是地鐵。
如今北京的地鐵密度已經(jīng)很高了,五環(huán)大部分區(qū)域都已經(jīng)覆蓋。所以,它對房價的拉動作用就越來越弱。有地鐵,對房價不一定就是利好;無地鐵,也不一定就是利空,關(guān)鍵還要看有沒有好學(xué)校,這才是北京稀缺資源中的稀缺資源。
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2021/3/1 10:51:45
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