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| 頭銜：我是帥哥 |
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金融界有一句話是這樣說的,“窮人越存越窮,富人越貸越富”,這句看似有些偏激的觀點,在很多時候又被驗證是正確的。原因就在于,我們大多時候處在一個高通脹的階段,貨幣不斷貶值,導致錢不值錢,只有通過把自己有限的資本放大比例,達到財富加成的效應,所以,富人往往敢于用這種方式賺錢,從而變得越來越富。那么,有沒有普通人致富的機會呢？答案是有的,在過去二十多年被證實,買房確實讓很多普通人實現了財富的暴增計劃。所以,如果要問在過去二十多年最容易讓普通人獲得財富倍增的,還真只有買房。比如在20年前投資一套房,1000元一平米,高點可能達到2萬多3萬一平米,足足增加了二三十倍。當時首付兩三萬,后面直接變成兩三百萬的財富,如果還能多買兩套,那更是不得了。即便是這兩年跌了些,但價值仍舊不菲。不過離心泵 離心水泵 全焊接球閥 焊接球閥 上海螺桿泵 磁力泵 化工泵 隔膜泵36 上海離心泵 上海磁力泵 上海磁力泵 上海隔膜泵 上海螺桿泵 上海化工泵21 上海污泥螺桿泵 螺桿泵11 污泥螺桿泵27 離心泵54 直埋全焊接球閥 埋地全焊接球閥 泵 水泵 上海離心泵 上海離心水泵 焊接球閥 全焊接球閥 上海螺桿泵 離心泵,如果是2021年高峰期投資買的房子,那境況又不一樣,因為房價普遍跌了,少則10%-20%,多則30%-40%。所以,這個時候買房不能跟過去比,過去人家購入價低,不過是少賺點而已,而這兩年買房的,基本都是賠的。不得不說,影響房地產的關鍵因子確實已迎來拐點很多人都說,影響房子主要是人口、經濟收入等因素,對于這點,不可否認。都知道,近幾年的出生人口呈現直線下降趨勢,從年出生人口1千大幾萬,降到現在1千萬以下了。但是不是影響就這么快呢？顯然不是,因為出生人口到形成購買力起碼也需要20年的時間,所以說,人口出生率下降對樓市的短期影響更多的是心理層面。經濟收入嘛,肯定也是有影響,比如說,疫情3年,很多行業(yè)都受到了影響,收入的不確定性在一定程度上影響到購房的決策。但對于上百萬的房子來說,能買得起的,一般不會因為收入的一些變化而改變決策,買不起的自然還是買不起。那么,這幾年樓市萎靡不振的根本因素到底是什么呢？在筆者看來,主要在于兩個方面：一是風控。都知道,這兩年,大多數的民營千億銷售額房企債務都暴雷了,一些混合所有制的房企也暴雷了,原因在是什么？就是房地產杠桿率過高,像過去十多年里,富豪榜上房企老板是�？�,首富輪流坐。房地產的毛利率達到了30%,如果再加上杠桿的話,這一利潤還要放大許多,要知道,在國際成熟的房地產市場中,利潤率僅5%-8%,顯然我們這個高太多了。如果一直這樣持續(xù)下去的話,賺的錢全部進入了個人腰包,而把風險留給了銀行、市場和個人。所以,國家出臺針對房地產商的“三道紅線”是必然,直白地說,就是去房地產的高杠桿。研究房地產的應該知道,導致樓市直接遇冷的就是這三根紅線,不給融資、不給借錢了,否則,這些開發(fā)商們照樣可以在土地市場上揮金如土,打造更多的“地王”,需要還債了,就從銀行貸出款來,左口袋進右口袋出。當然,也有說了,房價泡沫大也是原因之一,一旦破裂,大家都還不上房貸,銀行就會承擔更大風險。對于這個原因嘛,沒有明顯的參照物,不好去評比,但有的地方過分炒作是有明顯泡沫的。二是住房飽和。住房飽和雖然不是一朝一夕的,但一遇到市場不行的時候,那些有多余房產的人就想到要變現。根據統計數據顯示,我們兩套以上住房的家庭比例超過了40%,好幾套房子的家庭也有相當比例,擁有幾十套房、上百套房的人也時不時爆出,即便算整體,96%的城鎮(zhèn)家庭也有住房了。整體上不缺房子,已成為了目前官方和民間的共識,國家統計局原副局長賀鏗在不久前就公開表示,現在房屋供應過剩,14億人都住不完。不過是大城市與小城市人均住房面積多少的結構性差異,翻譯成白話,你可能住的是剛需房,有的人住的是改善房。用一句話總結,房地產快速發(fā)展的時代已經過去了。但是不是意味著房地產就沒有發(fā)展空間了呢,從專家的角度看,其實也不是。比如,北大國發(fā)院院長姚洋和經濟學家任澤平針對當下市場就有兩個比較一致的觀點。在任澤平看來,城鎮(zhèn)化尚有一定空間,轉向改善型需求為主。他們已連續(xù)5年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現,綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、城市更新、改善性需求等,中國房地產市場未來仍有發(fā)展空間,2023-2032年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.9億平。此外,任澤平認為,從他們研究結果看,我們的住房1.1的套戶比,與發(fā)達經濟體基本相當的城市數量達到56%,大概還有20%的城市房子還具有潛力,整體呈現東部沿海地區(qū)優(yōu)于東北和西部,南方地區(qū)好于北方,發(fā)達城市群、都市圈潛力高于不發(fā)達城市群、都市圈。巧合的是,北大國發(fā)院姚洋與任澤平也有類似的觀點,算是不謀而合吧。在姚洋看來,老百姓有改善住房的需求,一些人還沒房住,還有一些人一家三四口人擠在50平米的房子里,這種改善性需求需要釋放。通過這次市場下行,告訴我們老百姓,房價不可能永遠漲下去,但房地產金融屬性仍然在,不說增值,至少在大城市仍是一個比較好的保值手段。但在一些中西部、東北城市,房地產連保值的屬性都沒了,不僅沒漲,甚至往下降。 |
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